影响抵押担保优先受偿权的法律风险

根据《物权法》和《担保法》,银行作为抵押权人,在借款人不还款或发生约定的实现抵押权的情形时,银行有权就抵押财产优先受偿。但是,根据相关法律和最高院司法解释等,存在优先于抵押权的权益的相关规定,应关注和审慎防范相关法律风险,确保银行抵押权的完全顺利实现。

一、税收优先权

《税收征收管理法》第45条第1款规定:“税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”第46条规定:“纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的,应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。”

在接受抵押前和抵押存续期间,应关注抵押人是否存在欠税情况,可通过查询税务公告和向税务机构查询抵押人欠税情况,督促抵押人及时补足欠税,避免因抵押人欠税影响银行抵押权的实现。

二、建设工程价款优先受偿权

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。前述《批复》第4条规定:“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”

根据以上规定,建设工程价款优先于抵押权,行使期限为六个月。在接受抵押前和抵押存续期间,应审核确认抵押物是否会受到建设工程价款优先权的影响,必要时要求建设工程承包人出具放弃优先权的书面承诺,明确:“(建设工程承包人)自愿放弃对上述项目工程款的全部优先受偿权,即从本承诺书签署之日起,我司不会主张我司的工程款优先受偿权,贵行有权就上述抵押物优先于我司的工程款受偿。我司无条件积极配合贵行实现上述抵押权,自愿放弃其抗辩权”,并可以根据前述优先权行使期间的规定对建设工程价款优先受偿权提出抗辩。但司法实践中,该放弃工程款优先权承诺函的效力还存在一定争议。

三、购房消费者利益优先保护

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”出现利益冲突时,应按购房消费者、工程承包人、抵押权人的顺序实现优先受偿。

对于“消费者”的具体哪种消费享有优先受偿权,并无明确规定。各地法院认定标准不一,一些法院判例认为应为生活消费需要而购房,为生产经营需要而购房并不属此列。

同时,参考《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院〈关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉应如何理解的意见》:为生活消费所购房屋的购房者,在交付全部或大部分购房款(超过50%),且在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益行为的,购房消费者与抵押权人利益出现冲突时,人民法院应优先保护购房消费者的利益。

基于此,应了解并关注抵押物是否已被消费者购买以及购房款支付情况。

四、已出租房产作为抵押物的风险

接受已出租的房屋作为抵押物,应关注以下问题:(1)原租赁关系不受该抵押权的影响。订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响(《物权法》第190条)。抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效(《<担保法>司法解释》第65条)。(2)实现抵押权时,承租人享有优先购买权。抵押前房屋已被出租并不影响抵押权的生效,但在实现抵押权时,要及时通知承租人,且承租人在同等条件下享有优先购买权。“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。”(最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第22条)

基于以上原因,若银行接受已出租的房屋作为抵押物,应充分关注租赁关系对处分抵押物、实现抵押权的不利影响。为此,可要求承租人书面承诺放弃优先购买权或同意在银行处分抵押物时解除租赁关系;同时还应关注租赁合同期限,优先选取租期短于信贷业务期限的房屋。

另外,如果房屋租金是抵押人(出租人)的还款来源,而该租金采取一次性向抵押人(出租人)支付的方式,则可能影响银行贷款的按期清偿。此种情况下,可考虑与承租人、抵押人(出租人)签署三方协议,对租金实施封闭监管,以保障银行债权的安全。

五、因破产法律规定而丧失抵押优先受偿权

《破产法》第109条规定“对破产人的特定财产享有担保权的权利人,对该特定财产享有优先受偿的权利”,但第110条进一步规定:“享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的,其未受偿的债权作为普通债权。”

从上述规定来看,如果银行接受的抵押担保物权中如果有未能完全受偿的情况,未受偿部分一旦转化为普通债权,在破产案件中,银行未受偿部分的抵押担保物权就会丧失优先受偿权。在接受抵押前,银行应充分评估借款人的资信情况、抵押物的价值变化,设定合理的抵押率,避免因破产且不能完全受偿而丧失优先受偿权。

另外,《破产法》第31条还规定,人民法院受理破产前一年内,借款人对没有财产担保的债务提供财产抵押担保的,管理人有权请求人民法院予以撤销。可见,对存量债务追加抵押担保,也存在因破产而导致被撤销的风险。

 


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